Od maja 2022 roku wejdzie w życie ustawa, wprowadzająca w życie nowy program rządowy skupiony na dofinansowaniu wkładu własnego. Program dotyczyć będzie rynku pierwotnego i wtórnego, niejasne pozostają rozwiązania w bankach dotyczące gwarantowania wkładu przy budowie domu.
Na czym polega program?
W zasadzie, dofinansowanie będzie polegało na poręczeniu przez Bank Gospodarstwa Krajowego kwoty pokrywającej wymagany minimalny wkład własny. Zatem nie dostaniemy gotówki ale kredyt na 100% wartości nieruchomości. Zamiast wymaganych 10% (5 banków na rynku) lub 20% wkładu własnego, możemy przystąpić do kredytu bez żadnych oszczędności. Bank udzieli nam pełnej kwoty kredytu, ponieważ za brakujący wkład własny poręczy Skarb Państwa.
Warunki programu:
– BGK pobierać będzie prowizję w wysokości 1% gwarantowanej części kredytu;
– Maksymalnie poręczane będzie 20% ceny nieruchomości, nie więcej niż 100.000 zł;
– Kredyt musi być udzielony na co najmniej 15 lat;
– W przypadku singli, rodzin bezdzietnych osób samotnych z dwójką dzieci istnieje wymóg nieposiadania nieruchomości w okresie 5 lat poprzedzających ubiegania się o kredyt;
– pary/małżeństwa z dwójką dzieci mogą posiadać mieszkanie nie większe niż 50m2;
– pary/małżeństwa z trójką dzieci mogą posiadać mieszkanie nie większe niż 75m2;
– pary/małżeństwa z co najmniej czwórką dzieci mogą posiadać mieszkanie nie większe niż 90m2;
-możliwe jest sfinansowanie zakupu oraz prac wykończeniowych, remontowych.
Spłata części kredytu przez BGK.
W Ustawie przewidziano dofinansowanie – nazwane „spłatą rodzinną”. Mogą z niej skorzystać kredytobiorcy, których gospodarstwo domowe powiększy się w okresie spłaty o drugie lub kolejne dziecko (20.000 zł – gdy o drugie, oraz 60.000 zł – gdy jest to trzecie lub kolejne dziecko). W dniu spłaty nie będzie można być właścicielem innego mieszkania niż zakupione gwarantowanym przez BGK kredytem.
Limity i ograniczenia.
Jak już wspomniałem, maksymalna gwarancja nie może przekroczyć 100.000 zł, a więc przy maksymalnej gwarancji w postaci 20% wartości nieruchomości – jej cena nie może przekroczyć 500.000 zł. Większym problemem są jednak limity cen metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Założenia ustawy rozmijają się z rzeczywistością rynkową. W Łodzi dla rynku pierwotnego cena m2 nie może przekroczyć 6075 zł/m2. Ofert spełniających kryteria jest nie więcej niż 5% a limit został ustalony na poziomie blisko 30% niższym niż średnia cena ofertowa za m2. Lepiej wygląda limit dla rynku wtórnego – 5608 zł/m2, który spełnia około 20% mieszkań wystawionych na sprzedaż w serwisach internetowych. Średnia cena na rynku wtórnym odbiega już „tylko” o 16% od limitu ustalonego przez Skarb Państwa. Reszta miast w Polsce ma podobnie ustalone limity, co sugeruje, że pomysłodawcy programu przewidzieli pomoc w zakupie mieszkań o niskim standardzie lub w nieatrakcyjnych lokalizacjach.
Budowa domu a gwarantowany wkład.
Maksymalna powierzchnia domu nie będzie mogła przekroczyć 100m2. Niejasności jednak pojawiają się od strony procedur bankowych. Gwarancja wkładu w takim przypadku jest udzielana na maksymalnie 20% kwoty kredytu, który przeznaczany jest na zakup działki i budowę na niej domu jednorodzinnego bez części usługowej. Problem polega na tym, że obecnie aby złożyć taki wniosek w banku, działka która kupujemy musi być tzw. „gotowcem”. Musi posiadać projekt budowlany oraz ważne pozwolenie na budowę. Procedury udzielania takich kredytów przewidują zakup działki za część kredytu, przepisanie pozwolenia na budowę oraz uruchomienie kwoty na sfinansowanie budowy. W innym przypadku udzielenie kredytu bez pozwolenia na budowę, projektu i warunków zabudowy dla działki wiąże się z kilkumiesięcznym czekaniem i kompletowaniem dokumentacji w urzędach.
Przez 11 lat praktyki nigdy nie trafił do mnie klient na tyle zdeterminowany, by w taki sposób finansować budowę domu – są to przypadki niezwykle rzadkie i trudne do bezproblemowego zrealizowania. Miałem wielu klientów kupujących działki z rozpoczęta budową domu ale zawsze zachodziła konieczność odnawiania pozwoleń, zmian w projekcie, aktualizacji wielu dokumentów czy ustanawiania dodatkowych służebności czyli regulacji stanu prawnego działek. Czas potrzebny na skompletowanie dokumentacji uniemożliwiał procedowanie w banku – określone są dosyć wąskie terminy dostępności transz i zakończenia całej inwestycji.
W zasadzie scenariusz obejmuje działki z rozpoczętą budową, której z jakichś przyczyn losowych/finansowych nie może zrealizować obecny właściciel. Biorąc pod uwagę, że program obejmuje niewielkie domy, raczej tanie i nieskomplikowane w budowie, mamy do czynienia z niezmiernie rzadkim zjawiskiem. Musimy więc trafić na niewielką działkę, z prostym projektem i łatwym w budowie domem, którego właściciel z jakiegoś powodu nie może dokończyć/rozpocząć inwestycji i chce sprzedać po bardzo okazyjnej cenie. Dziś zakup działki za około 100.000 zł i wybudowanie około 100-metrowego domu w okolicy dużego miasta to fantastyka naukowa.
Ocena programu.
Od strony banków program jest oceniany jako ryzykowny. Udzialanie kredytów oznacza otwarcie się banków na klientów, którzy nie byli w stanie odłożyć nawet 10% wartości nieruchomości na wkład własny. Stanowi to sygnał, że tacy klienci stanowią większe ryzyko i należy te kredyty spłacać po wyższym oprocentowaniu. Marże kredytów bowiem, sa nierozerwalnie związane z ryzykiem niespłacania jakie w ocenie banku stanowi udzielenie konkretnemu klientowi pożyczki.
Od strony kredytobiorców program może być oceniany pozytywnie, ponieważ zdarza się, że najem nieruchomości oraz koszty życia nie pozwalają na zaoszczędzenie znacznej kwoty na pokrycie wkładu własnego oraz opłat bankowych i notarialnych. Wkład własny oraz np. podatek płacony przy zakupie na rynku wtórnym rosną wraz ze wzrostem cen nieruchomości. Być może program pomoże części rodzin, którzy znaleźli się w potrzasku pomiędzy „prozą życia” a galopującymi cenami za metr kwadratowy mieszkań? Mam taką nadzieję, choć rzeczywistość przy programie Rodzina Na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych pokazała, że były one jednym z bodźców do podnoszenia cen nieruchomości. Zawsze bowiem jest tak, że jeśli zwiększamy popyt na kredyty przez gwarancje i dofinansowania, przy stałej podaży finansowanych, dóbr musi wzrosnąć ich cena. Również i tym razem wyjątek czyli niepodleganie prawom ekonomii wydaje się być mało prawdopodobny.
Maciej Majewski