Dziś przyjrzymy się ofertom banków akceptujących minimalny wkład własny. Na początku wytłumaczę, czym jest minimalny wkład własny i jak uniknąć pułapek związanych z wyliczaniem go na potrzeby realizacji zakupu nieruchomości.
Jaki jest minimalny wkład własny?
Na moment pisania tego tekstu minimalnym wkładem własnym jest 10% wartości inwestycji. Dla przykładu: Nabywając nieruchomość za 200.000 zł musimy się liczyć z minimalnym wkładem wynoszącym 20.000 zł(kredyt 180.000zł). Powyższy prosty przykład dotyczy wyłącznie kosztu zakupu nieruchomości. Chęć skredytowania przez klienta dodatkowych opłat (prowizji bankowej, wyceny nieruchomości czy notarialnych) spowoduje zmianę minimalnego wkładu wymaganego przez banki. Dla przykładu powyżej, gdyby skredytować dodatkowe opłaty w wysokości 5000 zł, kredyt zostałby udzielony w wysokości 185.000 zł. Zabezpieczenie warte 200.000 zł nie pozwoli jednak na tak wysoki kredyt – wkład wynosiłby 15.000 zł, czyli 7,5%. To za mało i efekt będzie taki, że klient będzie musiał dołożyć brakujące 5.000 zł do zakupu nieruchomości kończąc w sumie na 25.000 zł wkładu własnego. W efekcie tego należy pamiętać, że przy kredytach z minimalnym wkładem własnym zwiększanie kredytu o opłaty spowoduje konieczność zwiększenia wkładu własnego. Wyjątkiem od tej reguły są sytuacje, w których wycena nieruchomości będzie znacząco wyższa niż cena jej zakupu. W takich sytuacjach kilka banków robi wyjątki i może skredytować opłaty, bez konieczności wnoszenia dodatkowej gotówki przez klienta.
Które banki wymagają minimum 10% wkładu własnego?
Bankami, które na ten moment umożliwiają zakupy z 10% wkładem własnym są Alior Bank, mBank, Millenium, Pekao SA oraz od lutego PKO BP. Pekao SA umożliwia 10% wkład własny wyłącznie na zakup mieszkań w największych miastach powierzchni nieprzekraczającej 80 mkw. Zatem 10% wkład własny na mieszkanie w Łodzi jest akceptowalny, w Pabianicach czy Zgierzu już nie. Pozostałe banki nie mają wyznaczników, które nieruchomości się kwalifikują a które nie. Wyjątkiem są niestandardowe nieruchomości czyli np. domy z wydzieloną częścią komercyjną – np. sklepem w bryle budynku.
Koszty okołokredytowe w bankach z minimalnym wkładem własnym
Z powyższych banków, dwa nie posiadają prowizji za uruchomienie kredytu. W Pekao SA również jest to możliwe ale wyłącznie w sytuacji, kiedy decydujemy się na drogie – jednorazowo płatne ubezpieczenie od utraty źródeł dochodu. Alior bank nie oferuje kredytu bez prowizji.
Koszty okołokredytowe wyglądają zatem następująco:
mBank – 0% prowizji
Millenium – 0% prowizji
Pekao SA – 3 opcje: 0% prowizji i 1,25% ubezpieczenia CPI, 1,99% prowizji bez ubezpieczenia, oraz 3,25% (1,99% prowizji i 1,25% ubezpieczenia CPI).
PKO BP – 2 opcje – 0% prowizji ale 3,25% ubezpieczenia na życie, od poważnych zachorować i utraty pracy, oraz druga opcja kredyt z prowizja 2%.
Alior Bank – 2 opcje: 6% opłat (5% ubezpieczenie+1% prowizji) lub 2% prowizji za uruchomienie.
Oprocentowanie kredytów z 10% wkładem własnym.
Sytuacja z oprocentowaniem kredytów ma się inaczej niż w przypadku opłat. Okazuje się, że najniższe oprocentowanie proponują banki z wyższymi opłatami za uruchomienie kredytu. Sytuacja wygląda tak:
Alior Bank – od 2,05% do 2,39% w ofercie z ubezpieczeniem oraz 2,6 – 3,1% z prowizją
Pekao SA – od 2,45% z ubezpieczeniem, do 2,6% z prowizją
Millenium – 2,7%
mBank – od 2,7% do 2,9% w zależności od wyboru warunków dodatkowych oferty.
PKO BP – 2,86%
Samo oprocentowanie i opłaty, także wyrażone procentowo, nie powiedzą nam zbyt wiele o jakości tych ofert względem siebie. Przyjmijmy zatem za przykład, transakcję z początku tego artykułu. Przyjmiemy sobie 180.000 zł kredytu (mieszkanie kupowane za 200.000 zł) branego na 20 lat.
Raty takiego założenia kształtują się następująco:
Alior Bank od 932zł do 962zł
Pekao SA od 967zł do 981zł
Millenium 990zł
mBank od 990zł -1008 zł
PKO BP 853 zł w pierwszym roku i przez 19 lat spłaty – 1004zł
Jeśli jednak przyjmiemy skredytowanie opłat okołokredytowych, chcąc jednoznacznie policzyć, który kredyt będzie najtańszy przy uwzględnieniu wszystkich opłat zestawienie wygląda następująco:
Pekao SA – rata od 980 zł do 993 zł
Millenium 990 zł
mBank od 990 zł do 1008 zł
Alior Bank – od 992 zł do 1020 zł
PKO BP – 881 w pierwszym roku i 1086 zł przez pozostałe 19 lat.
Zestawienie ewidentnie wskazuje, że najniższe oprocentowanie nie idzie w parze z najwyższymi opłatami okołokredytowymi. Jest zatem sprawą niezmiernie ważną, by dokładnie oszacować czy potrzebna przez nas kwota kredytu nie wygeneruje nadmiernych opłat pobocznych, które negatywnie wpłyną na ocenę oferty na którą się decydujemy.
Koszty minimalnego wkładu własnego.
Wybór oferty spośród wspomnianych banków nie może się odbyć bez porównania pozostałych warunków, jakie musimy spełnić. Kredyt z 10% wkładem własnym zawsze będzie obarczony ubepieczeniem minimalnego wkładu własnego. Jest to ubezpieczenie pobierane do momentu spłacenia 10% kredytu hipotecznego, tak by nasz udział w finansowanej nieruchomości wynosił pełne 20%. Należy pamiętać, że minimalnym wkładem własnym w Polsce jest 20%, a 10% wkład należy traktować jako możliwość poza standardem, która dotyczy zaledwie co czwartego banku w Polsce. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest ustanawiane w postaci podwyższenia marży kredytu. Jest to przedział między 0,2 a 0,3%.
Wnioski końcowe
Minimalny wkład własny wraca do łask. Pandemia a z nią spadek sprzedaży kredytów hipotecznych spowodowały otwarcie się banków na coś, co wielu bankierów uważało za historię, która już się nie powtórzy. Tak było z Polskimi gigantami czyli PKO BP oraz Pekao SA. Alior, Milenium oraz mBank dalej stoją w przekonaniu, że klient z 10% wkładem własnym nie jest klientem gorszym. Banki te w ostatnim czasie udzieliły kilku moim klientom kredytów z minimalnym wkładem własnym na niezłych warunkach cenowych. Jest jeszcze dosyć wcześnie, by stwierdzić, czy Pekao SA oraz PKO BP otworzyły się naprawdę na niższy wkład czy jest to zabieg rynkowy – a wskaźniki ryzyka są tak wyśrubowane, że kredyt z 10% wkładem własnym jest trudny do uzyskania? Nadchodzące miesiące pokażą czy tak jest rzeczywiście oraz czy do stawki 10% wkładu własnego nie dołącza inne banki.
Maciej Majewski